大型超市内的儿童游乐场常年人气爆棚，日进斗金不为过，当然租金也是真的高 。这不，经营某室内儿童游乐场的杨某某与某购物生活广场就因租金问题产生了纠纷，双方租金谈不拢，但杨某某认为自己交了钱，占着场地想继续租，双方各执己见、据理力争。请看周口市淮阳区法院审理的一起某购物生活广场诉杨某某排除妨碍纠纷案。

基本案情

上一年度(2020年1月26日至2021年1月25日)租赁期满后，杨某某继续使用原租赁场地，也向某购物生活广场交纳相应租赁费，某购物生活广场对此未提出异议。后因租金附加物业费后上涨(原17元/平方+物业费11.6元/平方，现合计28.6元/平方)，杨某某与某购物生活广场因租赁费未达成合意，某购物生活广场下发通知后，杨某某承诺10日内撤场，但却迟迟拒不撤离。无奈，某购物生活广场诉至法院要求杨某某停止侵权、排除妨害，立即腾空搬离，并赔偿期间的场地占用费。

杨某某辩称其已经依约支付35万元费用，确定租赁关系，等待签订书面租赁合同，有权继续使用涉案场地经营。因新冠肺炎疫情被迫中止履行合同期间，应当顺延。并以某购物生活广场恶意拉断电源导致其无法正常营业为由提出反诉，要求：某购物生活广场停止侵权、排除妨碍，返还经营场地，恢复原状，不得干扰反诉人正常经营;赔偿未能正常经营期间的可得利益损失;交付2018年度、2019年度、2020年度租赁合同书;开具2018年度、2019年度、2020年度、2021年度有关租赁费用增值税专用票;退还违规收取的物业费。

案件焦点

1.上一年度租赁期满后，杨某某与某购物生活广场之间的法律关系如何定性，某购物生活广场是否有权解除合同;2.优先承租权在本案中是否适用;3.某购物生活广场要求杨某某腾空搬离并依据原合同租金标准支付场地占用费用是否合法合规;某购物生活广场拉断电源，阻止杨某某继续营业是否存在侵权;4.杨某某经营的某室内儿童游乐场因疫情影响导致停业，可否要求顺延租期。

法官释法

周口市淮阳区法院审理认为：1. 上一年度租赁合同期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。双方未签订新的书面租赁合同之前，仍属于不定期租赁合同关系。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，只需在合理期限之前通知对方，无需对方同意。本案中，租赁合同期限届满后，杨某某继续使用原租赁合同涉及的租赁场地，也向某购物生活广场交纳了租赁费至2021年7月31日，某购物生活广场也未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。杨某某辩称2021年8月25日依约支付35万元费用，确立租赁关系，等待双方签订书面租赁合同，某购物生活广场对此不予认可，称杨某某支付的35万元为保证金，并在扣除场地占用费及相关费用后已经退还。本院认为，原租赁合同期限已届满，出租方对租赁费及其他费用进行变更的行为为要约，杨某某未提供证据证明其是否对某购物生活广场发出的新要约进行承诺，仅转款35万元，无法达到其证明目的，且在签订书面的租赁合同之前，双方仍属于不定期租赁合同关系，故对杨某某辩称法院不予采信。

2. 根据民法典第七百三十四条第二款的规定，明确规定：优先承租权是指租赁期限届满后，房屋承租人享有在同等条件优先承租的权利。其适用有严格的限制，首先要满足“同等条件”即租金价格、支付租金方式等，其次，其“续租”请求应在租赁期限届满前提前表示且不得影响出租方对房屋的合理处置，如整体的优化升级等。另外，对于不定期租赁合同来说，合同双方均有随时解除合同的权利，如不考虑主客观情况强加给一方优先权，将违反公平原则。本案中，租赁合同到期后，双方形成了新的不定期租赁合同(至2021年7月31日)。2021年7月7日某购物生活广场对杨某某发出通知，告知其租赁费及其他费用变更等事项。杨某某未提供证据证明其是否对某购物生活广场发出的新要约进行承诺，仅于2021年8月25日支付35万元费用，后又于2021年9月14日，在微信上对某购物生活广场工作人员承诺10日内全部退场，某购物生活广场并未损害其优先承租权，且综合杨某某的以上行为，说明其亦已放弃优先承租权。

3. 租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当按照合同约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。杨某某辩称某购物生活广场未经许可于2021年12月24日恶意断电，造成其无法营业，侵害其合法权益。法院认为，杨某某已经于2021年9月4日承诺10日内退场，超过该期限后，杨某某仍未退场，其已经没有在原场地继续营业的合法权源，其主张某购物生活广场侵害其合法权益，没有法律和事实依据，法院不予采信。某购物生活广场要求杨某某停止侵权、排除妨碍、立即腾空占用场地并依据原合同租金标准支付场地占用费用，具有事实和法律依据，本院予以支持。

4. 疫情及疫情防控措施属于不可抗力，国家对于疫情期间承租国有经营性房屋的中小微企业、个体工商户减免租金有相关政策规定。再根据最高人民法院关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见的精神，人民法院审理涉疫情民事合同类案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。但不可抗力不是万能的挡箭牌。要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当承担举证责任。本案中，经查实，2021年某购物生活广场所在地区因新冠疫情暂停营业的时间为2021年8月3日至8月19日，一共17天。本院认为，原则上，某购物生活广场系民营企业而非国家机构、国有企业，无义务也无能力为承租人减免租金或顺延租期。但结合最高人民法院关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见的精神，被告提供的证据可以证实确实存在因疫情影响停业状态的客观情况，对此，本院认为应以原租赁合同的租金标准扣除17天租金为宜。

判决结果

周口市淮阳区法院一审判决杨某某于本判决书生效后的十日内搬离、腾空占用场地，并支付自 2021年12月24日至杨某某腾空期间的场地占用费(以17元/平方米，367平方米为准;在支付该场地占用费时，应扣减17天的顺延租金，标准同场地占用费标准);某购物生活广场于本判决书生效后十日内向杨某某交付2020年度室内儿童游乐场所租赁合同;驳回杨某某与某购物生活广场的其他诉讼请求。二审维持原判。

典型意义

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